手脚香港地产“四大眷属”郑氏眷属的中枢资产，新世界发展（00017.HK）正站在运说念的十字街头。

曾高抬高打达成膨胀的发展策略，在为新世界发展获取声誉的同期，也为其在行业下行期际遇重创埋下伏笔。从2025年靠拢走嘴旯旮，到与黑石集团的博弈，这家老牌港企在成本市场的波澜中履历着前所未有的查验，在千亿债务重压之下，仍试图信守适度权。

同期，伴跟着香港楼市的回暖，郑氏眷属似乎看到了更多可能性。

郑氏眷属与黑石的拉锯战

巨匠私募巨头黑石集团与郑氏眷属的衔尾可能性早在2025年8月就有风声。彼时的新世界发展正处在风口浪尖上，先是因延期支付四笔永续债的利息而“股债双杀”，而后落地多半再融资，已而又有出售上海K11部分物业的听说。

在一波波的公论风波之下，市场音讯称新世界发展要被独到化，而推动这场独到化的主角恰是郑氏眷属与黑石集团。业内觉得，新世界发展或有契机借此解脱债务困局。成本市场亦为此提振，新世界发展股价和部分好意思元债价钱同步上扬。

这一市场听说很快以新世界发展的清晰落下帷幕。2025年8月7日，上市公司公告称，“公司谨此清晰，尚未有任何东说念主士（包括公司控股鞭策及黑石集团）就收购本公司股份的要约与公司战役”。

但这并不是这场潜在衔尾的终端。本年1月，有音讯指黑石集团正在与郑氏眷属进行谈判，或将成为新世界发展的最大单一鞭策。

1月29日、30日，新世界发展连发两则公告，阐述了其控股鞭策周大福企业正在与多个潜在投资者进行议论的音讯，就可能投资事宜伸开扣问，不外又同步强调尚未达成任何条约，况兼潜在投资者不测图形树立公司股份建议全面要约。

谈判的存在就引得成本市场期待不已，凯旋推动新世界发展股价和债券双双拉升，股价一度涨至11港元以上，创下2023年年末以来新高。

不外，这场令外界颇为茂盛的成本衔尾又传变数。音讯称，本年3月，黑石集团拟通过向一家公司注资约25亿好意思元，以成为新世界最大单一鞭策；同期郑氏眷属仅需投资10亿-15亿好意思元，但这也意味着失去对新世界发展的控股权。这场谈判因波及郑氏眷属的适度权底线而堕入僵局。

几番拉锯博弈中，郑氏眷属的作风也渐渐发生转念，出手寻求自主筹资的旅途，推敲以配股或供股神情向新世界发展注资约312亿港元，若选定供股，合手股约45%的郑氏眷属需出资超140亿港元，以幸免股权稀释。

郑氏眷属的底气，来自于对香港房地产市场回暖的判断。据香港政府差饷物业估价署数据，2025年香港私东说念主住宅楼价高涨3.3%。而2026年以来，花旗、高盛、汇丰等机构先后上调了对香港楼价涨幅的预测，其中摩根大通将本年香港楼价升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年将进一步上升约5%。

在履历3年的低迷之后，香港房地产的回暖旅途越发明确。在郑氏眷属看来，跟着市场回暖，引入策略投资者的伏击性大幅镌汰，也有了更多时间和空间选定更合乎本人利益的惩处有瞎想。这场成本拉锯战或仍将不竭。

关于与黑石集团之间的洽谈或注资的情况，记者向新世界方面求证，对方未给以复兴。

地产帝国的进与退

郑氏眷属对新世界发展适度权的执着，由于后者是其眷属疆域中的中枢资产，能够还由于这是眷属金钱创造者郑裕彤一手打造的地产帝国。

1925年，郑裕彤成立于广东顺德，20世纪40年代，幼年的他赶赴澳门周大福珠宝金行当学徒，凭借过东说念主的营业天禀和忙活在周大福站稳脚跟，与雇主周详元的犬子成亲，成为周大福的中枢秉承东说念主，并于1956年摄取周大福。

20世纪70年代，趁着香港房地产市场迎来发展机遇，这位“珠宝大王”进攻地产行业，1970年创立新世界发展，并在两年之后就登陆成本市场。在郑裕彤的掌舵下，新世界发展赶紧崛起，建成香港会展中心等标识性建筑，成为香港地产“四大眷属”之一，疆域遍布香港和内地市场。

历经1989年的退休和1991年的复出后，郑裕彤又执掌了新世界约20年。直至2012年2月底，在推动周大福上市后简短三个月，年届87岁的郑裕彤退休，再次交棒给郑家纯。

这时刻，郑裕彤也在培养第三代交班东说念主，他甚为怜爱的长孙郑志刚是要点培养对象。这位毕业于哈佛大学的“富三代”，早年曾在高盛、瑞银等投行教训，2006年时总结眷属生意，在2007年助推“新世界百货”上市，并开启了K11营业疆域……

这些让郑志刚被视为郑氏眷属第三代交班东说念主的不二东说念主选。2012年时，时年33岁的郑志刚便与父亲郑家纯一皆，担任新世界发展的联席总司理。

在2017岁首，郑家纯出现健康问题后，郑志刚临危衔命，改任新世界发展总司理，成为事实掌舵东说念主，并自此出手大展拳脚：在香港拿下启德体育城、机场11 SKIES等多个大型面容，投资领域达百亿港元级；在内地斥资超百亿拿地的同期，介入诸多旧改面容，并加快开设K11阛阓。直至2021年内房出手暴雷之时，郑志刚仍计较耗资200亿港元在内地收购面容。

激进的膨胀策略，让新世界发展壮大的同期，也一自新去奉行低杠杆的运行模式。到2020年6月，新世界发展的净欠债比率已达41.6%，较上年同期上升了6.8个百分点，净欠债总和亦攀升至超1014亿港元。

郑志刚曾经通过处置非中枢资产降欠债，但不及以填补债务的黑洞。到2023年6月时，新世界发展的净欠债率达到48.9%；至2024年6月末时更是达到55%。

更倒霉的是，新世界发展在2024财年出现了20年来初次厌世，归母净利润厌世近197亿港元。尽管这是由出售资产带来的非现款厌世和物业公允价值的减值和拨备变成的，但岂论是市场如故郑氏眷属，都对此并不快意。

在2023年下半年的一次采访中，新世界发展董事会主席、其父郑家纯在接受采访时示意眷属交班东说念主“仍在不雅察之中”。

这也成为郑志刚从权力中心迟缓退出的开首。2024年9月，郑志刚辞任了新世界发展实验副主席兼行政总裁；2025年6月底，又再辞任非实验董事及非实验副主席等职务，宣告透顶退出新世界发展管束层。

不啻如斯，郑志刚还同步辞去了新世界发展控股鞭策周大福企业董事，以及周大福教训董事等职务，卸下了郑氏眷属企业的扫数职务，从眷属事务中藏隐。

债务危急爆发与自救

在郑志刚退场的同期，新世界发展管束层几经更替也完成重构，加入集团20年的处事司理东说念主黄少媚出任行政总裁，全面细密香港与内地业务，向郑家纯陈说。同期，郑家纯之女郑志雯也于此时插足中枢管束层。

管束层刚老成不久，新世界发展的流动性危急被燃烧。2025年5月30日，新世界发展文书延期支付四笔系数34亿好意思元永续债的利息。

尽管延期付息并不组成走嘴，但这一音讯凯旋激发了成本市场的暴燥，被觉得是公司资金链弥留的凯旋信号，新世界发展更因此际遇了一场股债双杀。

一时间，流动性危急的阴云掩饰在新世界发展之上。靠近这么的危局，新世界发伸开启了全标的的自救之路。

2025年6月底，新世界发展文书与银行债权东说念主订立了新的再融资条约，涵盖约882亿港元现存境外无典质金融债务，最早到期日延至2028年6月30日，赢得了可贵的三年喘气期。这亦然香港史上最大领域的同类融资交游。

三个月后，新世界发展又与德意识银行订立融资条约，以旗下中枢资产“Victoria Dockside（维港文化汇）”及联系资产手脚典质，获取最高达59亿港元的依期贷款融资，运转39.5亿港元已到账。

同庚11月，新世界发展再推出化债有瞎想，以“折价置换+高息抵偿”的款式，将新刊行17.9亿好意思元新永续债和3亿好意思元新单据，对约45亿好意思元永续债和22.67亿好意思元单据进行重组。而据新世界发展管束层暴露，该次置换最终令永续债减少了87亿港元，好意思元单据减少了4亿港元。“此次换债，不错减少咱们将来的永续债成本，亦然咱们减债责任紧要的一步。”

事实上，自2025岁首，新世界发展就引申了“减债七招”，包括积极出售发展面容、积极出售非中枢资产、开释农地价值、擢升租务答复、精简成本、暂停派息，以及积极的财务管束。其中，受益于香港楼市回暖，2026上半财年，新世界发展在港达成合约销售额103亿港元，创下2021年以来最高记载；下半财年，还将在香港将推出至少1300个单元，达成资金回笼。

一系列自救行动取得了初步收效，新世界发展的短期债务压力得到放心。

据新世界发展暴露，赶走2025年6月底的2024/25财年，其总债务约为1461亿港元，叙述期内减少约57亿港元；净债务约为1201亿港元，减少约35亿港元；且短期债务约66亿港元，年内大幅减少约350亿港元。2026财年上半年总债务再减少约17亿港元。

不外，很显豁的是，新世界发展的全体欠债水平仍处于高位，总债务看护在1460亿港元、净债务1200亿港元傍边；赶走2025底，其净欠债率仍居于59%以上，远高于其他港资拓荒商的欠债水平。

靠近这么的债务领域，百亿级别的销售领域显得有些杯水救薪。好意思银证券觉得，新世界发展的风险还未消退，并预测其会在2026年下半年进行另一轮债务置换。

郑家纯在最新一份财报中援用《论语》中“正人务本，本立而说念生”来抒发应酬变局之说念，“只须筑牢财务与业务的双重根基，方能草创高质料发展的永恒之说念”，专注业务深耕之时，更长途于于财务结构的合手续优化。

关于郑氏眷属而言，在信守适度权的同期，推动公司达成真确的财务重整和业务转型，能够将是将来几年的中枢课题。

郑娜

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